Kondominium di Johor Bahru tidak terjual?

Foto hiasan: © Jordan Lye/ gettyimages

Penentuan harga rumah sangat dipengaruhi oleh kos pembinaan dan kos pembangunan. Kedua-dua kos ini diambil kira sejajar dengan keselarian keadaan pasaran semasa dan faktor kemampuan memiliki rumah. Harga rumah sentiasa berubah-ubah mengikut kebolehan penawaran pihak pemaju dan permintaan bakal pembeli rumah.

Pandemik Covid-19 telah mendorong kepada penurunan harga rumah sedia ada yang tidak terjual telah memberi kesan kepada permintaan di Johor Bahru. Penurunan ini berlaku disebabkan oleh pemberhentian dan penangguhan segala jenis projek binaan semasa bermulanya pandemik. Menurut Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) Johor mencatat bilangan tertinggi iaitu sebanyak 6,001 unit rumah yang tidak terjual dan daripada jumlah itu sebanyak 4,577 unit rumah yang tidak terjual di kawasan Johor Bahru sahaja. Rentetan itu, fenomena ini merebak kepada pemaju kondominium yang mana tahap keyakinan mereka menyediakan kondominium semakin rendah kerana menurut Jabatan Perangkaan Malaysia, indeks sentimen turun ke paras terendah iaitu kepada 83 daripada bacaan 86 dari bulan Januari sehingga Disember 2021.

Perkara ini juga dapat dilihat pada corak data statistik yang dikeluarkan oleh Unsold Property Enquiry System Malaysia (UPESM). Pada suku pertama tahun 2019, sebanyak 30.82 peratus unit kondominium yang tidak terjual di kawasan Pulai, Tanjong Kupang, Bandar Johor Bahru dan Plentong. Pada suku pertama tahun 2020 pula berlaku penurunan peratusan rumah kondominium tidak terjual kepada 26.61 peratus unit kondominium di kawasan Pulai, Tanjong Kupang, Bandar Johor Bahru dan Plentong. Peratusan ini kembali meningkat pada tahun 2021 kerana aktiviti pembinaan sudah diberi kelonggaran untuk dijalankan dengan dibuktikan bilangan rumah kondominium dalam pasaran semakin meningkat, 30.07 peratus daripada 7,851 unit kondominium tidak terjual di kawasan yang sama.

Perubahan harga rumah sangat dipengaruhi oleh kestabilan ekonomi semasa yang memberikan kesan kepada banyak faktor. Kejatuhan ekonomi yang disebabkan oleh pandemik Covid-19 telah menjejaskan kuasa beli rakyat untuk melakukan sebarang aktiviti pembelian. Isu lebihan keperluan stok dan perubahan kos bahan binaan juga telah memberikan kesan kepada perubahan harga jualan kondominium. Misalnya, kos bahan binaan, kos sewa jentera binaan dan kos upah buruh telah meningkat dengan harga bar keluli melonjak ketara sebanyak 21 peratus.

Stok unit kondominium di Johor Bahru yang tidak terjual setakat ini adalah sebanyak 2,614. Jumlah ini merupakan 26.24 peratus daripada jumlah keseluruhan rumah yang tidak terjual pada tahun 2022 iaitu sebanyak 9,960 unit kondominium (Unsold Property Enquiry System Malaysia, 2022). Jumlah ini merupakan lebihan penawaran rumah yang berlaku disebabkan penawaran melebihi permintaan.

Hal ini terjadi kerana masyarakat setempat tidak mampu membelinya atau sudah mempunyai rumah. Lebihan kondominium ini memaksa pihak pemaju mengambil langkah bagi memastikan ia terjual dan stok semakin berkurang di pasaran. Memberikan diskaun kepada mereka yang ingin membelinya juga merupakan salah satu langkah untuk mengatasi masalah lebihan stok ini. Harga rumah mengalami perubahan akibat daripada lebihan stok perumahan. Berikut adalah faktor mengapa rumah tidak terjual..

 

Faktor Makro

Faktor makro adalah faktor kegagalan penjualan kondominium apabila dilihat secara global atau keseluruhan ekonomi. Antaranya termasuk faktor ekonomi semasa, faktor demografi dan faktor politik. Dalam situasi ekonomi yang stabil, penduduk di sesuatu tempat mula bergerak ke tempat yang mempunyai sumber pendapatan yang lumayan, maka permintaan ke atas bangunan kondominium turut meningkat di kawasan tersebut. Tetapi jika keadaan ekonomi adalah sebaliknya, permintaan akan berkurangan dan kebarangkalian kegagalan penjualan produk akan meningkat.

 

Faktor Mikro

  1. Lokasi tidak strategik

Kondominium yang tidak terjual kebiasaannya kerana ciri-ciri tidak memenuhi kemahuan dan kehendak pembeli seperti lokasi yang jauh dan mempunyai jalan raya sesak untuk ke tempat kerja. Hal ini menjadi punca kepada faktor utama rumah kondominium tidak dibeli.

  1. Kurang kemudahan asas dan awam yang aktif

Kondominium yang tidak terjual disebabkan oleh kurangnya penyediaan kemudahan asas seperti tempat letak kereta. Tempat letak kereta yang tidak mencukupi ini sering kali menimbulkan masalah double park.

  1. Kepayahan mendapat sumber pinjaman kewangan

Pembeli terpaksa membatalkan niat untuk memiliki kondominium apabila permohonan pinjaman tidak diluluskan berikutan syarat permohonan yang ketat. Oleh itu polisi kewangan seperti kadar faedah yang dikenakan oleh pihak bank, margin pinjaman, tempoh pembayaran balik dan juga kelayakan pinjaman dan polisi perundangan seperti sekatan terhadap jual beli dan juga sekatan pemilikan memainkan peranan dalam menggalakkan penjualan kondominium.

  1. Reka bentuk tidak menarik

Kondominium yang tidak mempunyai reka bentuk yang menarik dan ruang dalaman tidak praktikal dan kemudahannya tidak berfungsi menyebabkan pembeli tidak berminat untuk membeli rumah tersebut. Selain itu, kurangnya nilai estetika terhadap reka bentuk binaan juga akan menyebabkan perkara yang sama berlaku.

  1. Kadar kekosongan tinggi

Kadar kekosongan juga penting mempengaruhi penawaran kondominium di Johor Bahru. Kadar kekosongan yang tinggi menunjukkan produk tidak mendapat sambutan daripada pembeli dan pemaju seharusnya meneliti faktor yang membawa kepada situasi ini sebelum mengambil langkah untuk membangunkan produk harta tanah yang sama di kawasan tersebut.

  1. Harga dan sewa

Kadar penyewaan yang tinggi di samping harga jual yang berpatutan menggalakkan pelabur membeli unit-unit rumah yang ditawarkan untuk disewakan. Memandangkan pembeli tidak mempunyai modal besar dan hanya mampu membeli satu unit sahaja, maka penjualan kondominium boleh merosot.

  1. Masa yang tidak subur

Kadar populasi yang rendah dan kadar pertumbuhan populasi yang lambat akan mengurangkan permintaan ke atas kondominium di Johor Bahru walaupun faktor-faktor lain seperti kemudahan pinjaman kewangan senang diperolehi dan jumlah stok rumah kondominium semasa rendah.

 

 

 

Profesor Madya Dr. Rozlin Zainal

Fakulti Pengurusan Teknologi dan Perniagaan

Universiti Tun Hussein Onn Malaysia (UTHM)

 

Categories
E-WacanaRencana
Subscribe